A la hora de alquilar un local es normal que surjan dudas sobre los impuestos que gravan este tipo de operaciones, tanto si se trata del propietario como si se trata del inquilino.
Regla general sobre el pago del IVA
Según la legislación española le ley general es que todo aquel propietario o usufructuario que ponga en alquiler un local comercial está obligado a cobrar a su inquilino el correspondiente IVA y depositarlo posteriormente en Hacienda.
Este IVA también se aplica en aquellos casos en los que se alquila una vivienda pero la misma va a ser destinada a despacho profesional. Por ejemplo, si se alquila una casa a un abogado para que instale en la misma su negocio.
¿Cuánto es el IVA que debe pagarse?
El importe del IVA en estos casos es de un 21% sobre el total de la contraprestación. Es decir, si al inquilino solo se le cobra por el alquiler, el gravamen se aplicará sobre la cuantía pactada. Pero si al inquilino se le cobra por el alquiler y por los suministros consumidos por el local (si no los ha puesto a su nombre), el IVA debe aplicarse sobre el resultado de sumar el importe del alquiler y el importe de otras cantidades cobradas (suministros, IBI, pago de la comunidad de vecinos, etc.)
¿Cómo se hace el cobro del IVA al inquilino?
Lo primero que tiene que hacer el propietario del local alquilado es darse de alta como empresario en Hacienda a través del Modelo 036 Epígrafe 861, que es el que hace referencia al alquiler de inmuebles urbanos.
Cada mes el propietario debe emitir a su inquilino una factura correspondiente al alquiler y otros gastos acordados y sobre la base imponible de la misma aplicar el 21%.
El inquilino debe retener ese 21% en concepto de IVA que le ha abonado el arrendatario del local e ingresarlo trimestralmente en Hacienda. Para ello presentará el Modelo 303. La diferencia entre el IVA deducible que se ha soportado durante el trimestre y el IVA repercutido al arrendatario será la cantidad final que se deba ingresar.
A final de año se debe presentar el Modelo 390 o resumen anual del IVA, que refleja la evolución del mismo a lo largo de todo el ejercicio económico.
Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local
Cuando lo que se alquila es un local comercial el propietario no solo debe cumplir con su obligación de repercutir el IVA al inquilino, sino que además queda sujeto a otras obligaciones tributarias.
Lo normal es que quien alquila un local sea un autónomo o una empresa. En estos casos la ley establece para el propietario la obligación de retener un determinado porcentaje sobre la cantidad pagada e ingresarlo de forma trimestral en Hacienda a cuenta de su IRPF.
Nuevamente la retención se aplica sobre todos los conceptos que se están facturando. La establecida para 2018 es un 19%, pero suele ir variando, por lo que conviene prestar atención a este tema.
No es necesario que la retención se haga constar expresamente en la factura que se entrega al inquilino, puesto que la ley no establece dicha obligación. Lo que si es obligatorio es que cada trimestre se haga el ingreso en Hacienda de la retención a cuenta del IRPF.
¿Cómo se declaran las ganancias obtenidas de un alquiler de local?
El propietario de un local que lo alquila debe declarar los ingresos que obtiene a raíz de ese alquiler como rendimientos de capital inmobiliario en la correspondiente declaración de la renta. Al no ser un arrendamiento de vivienda el rendimiento neto positivo que se obtiene no se puede acoger a la reducción del 60% a la que hace referencia la legislación sobre el IRPF.
¿Hay qué pagar ITP en el alquiler de un local?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) se debe abonar en aquellos casos en los que hay una transmisión onerosa de un bien inmueble o de derechos sobre el mismo. Esto implica que el inquilino debe pagar este impuesto (se auto-liquida al comienzo de la relación de arrendamiento).
Este impuesto ha generado muchas dudas ya que durante más de 20 años la Administración Pública no lo ha exigido en los casos de alquileres inmobiliarios. Pero ahora es necesaria su liquidación e incluso se están reclamando liquidaciones que no se hicieron en su momento.
Sin embargo, en el caso del alquiler de locales comerciales no hay que preocuparse por el ITP, puesto que el mismo es incompatible con el IVA. Es decir, que el inquilino que arrienda un local comercial en ningún caso tiene que hacer frente al ITP.
El pago de impuestos cuando se alquila un local comercial es un tema que resulta complejo tanto para inquilinos como para propietarios. De ahí que muchas veces lo más recomendable sea dejar estos temas en manos de expertos en materia tributaria.
