Duración y renovación de contratos de alquiler

La legislación relativa a los alquileres de inmuebles para vivienda ha cambiado en los últimos años, lo que ha afectado a aspectos tan importantes como la duración de los mismos. Para aclarar mejor las cuestiones relativas a la duración del contrato y su renovación, lo mejor es diferenciar en función del momento de firma del contrato.

Contratos de alquiler de vivienda firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013

En este caso rige el principio de libertad de pactos y por tanto el contrato de alquiler durará lo acordado por las partes. Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) matiza esta regla general y establece que:

Si la duración acordada es de más de cinco años, el contrato se extinguirá agotado el plazo pactado. Si ninguna de las partes está interesada en el que contrato se acabe se producirá la tácita reconducción.

Si el plazo pactado es de cinco años se podrá prorrogar el contrato de forma anual hasta un máximo de tres años. El inquilino decidirá si quiere esas prórrogas y en caso de ser así el propietario deberá aceptarlas obligatoriamente.

Cuando la duración acordada sea inferior a cinco años, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta llegar a una duración mínima de cinco años. Pero existe una excepción, que el propietario haya hecho constar en el contrato la posibilidad de no prorrogar el contrato si llega a necesitar la vivienda para sí o para sus familiares de primer grado, o incluso para su cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial.

Llegado ese plazo de cinco años, si el arrendador no comunica al inquilino que quiere extinguir el contrato, el mismo se puede ir prorrogando de año en año hasta sumar un total de tres años más. En este caso el contrato durará en total ocho años y agotados los mismos se entrará en tácita reconducción.

La tácita reconducción a la que se ha hecho referencia en las ocasiones anteriores es en realidad la celebración de un nuevo contrato de alquiler cuya duración será de un año y que se irá renovando también de año en año mientras las partes quieran mantener la relación de arrendamiento.

Contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir del 6 de junio de 2013

La reforma de la LAU llevada a cabo en 2013 modificó la duración de los contratos de alquiler, estableciéndose desde entonces una duración mínima de tres años. Si el tiempo pactado entre las partes es inferior a ese tiempo, el contrato se prorroga obligatoriamente si el inquilino quiere y de forma anual hasta alcanzar los tres años. Si alcanzados los tres años las partes quieren continuar con el alquiler, el contrato se prorroga un año más y agotado este período se pasa a tácita reconducción.

En aquellos casos en los que el contrato se ha firmado por tres años, si al término del plazo ninguna de las partes ha mostrado voluntad de poner fin al alquiler, el contrato se prorrogará durante un año más y después de ese tiempo pasará a tácita reconducción.

En aquellos casos en los que el tiempo acordado desde el principio sea superior a los tres años de duración, una vez agotado el tiempo pactado el contrato entrará en situación de táctica reconducción.

¿Cómo se renueva el contrato de alquiler?

Las prórrogas se producen de forma automática, es decir, que no es necesario que el inquilino comunique al arrendador que desea seguir en el inmueble. La comunicación sí es necesaria en aquellos casos en los que el inquilino no esté interesado en la prórroga del contrato y quiera finalizar el mismo. En estos casos es importante comunicar la situación al arrendador en tiempo y forma. Esto implica avisar con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción del contrato y hacerlo además por escrito y de forma fehaciente, por ejemplo con un burofax.

¿Puede el inquilino rescindir el contrato antes de tiempo?

El arrendatario puede poner fin al alquiler en cualquier momento una vez que hayan transcurrido seis meses desde que se firmó el contrato. No obstante, algunos contratos de alquiler establecen una indemnización que el arrendatario deberá pagar si deja el alquiler antes de que transcurra un año desde el contrato.

Es importante tener en cuenta que no existirá esta obligación de indemnizar por finalizar el contrato antes de tiempo si la misma no se ha recogido expresamente en el contrato. El documento deberá indicar además la cuantía con la que se ha indemnizar al propietario.

En caso de que el propietario perturbe al inquilino en el uso de la vivienda o no realice las obras necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, el arrendatario podrá pedir judicialmente la resolución del contrato sin tener que abonar ningún tipo de indemnización al propietario.

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